Región 11
Región 11 concentra 350 listados activos y su metro cuadrado se pide -26% por abajo de la mediana de Tulum.
- 01Resumen ejecutivo
- 02Contexto de mercado · datos oficiales
- 03Distribución de precios de lista
- 04Valor por m²: la zona frente a Tulum
- 05Precio vs superficie y banda de valor justo
- 06Qué tan lejos del valor justo está cada precio
- 07Mix por recámaras
- 08Segmentación por ticket
- 09Posición competitiva entre zonas
- 10Renta vacacional en la zona
- 11Estacionalidad de la renta corta · 12 meses
- 12Oportunidades detectadas por el motor
- 13Comparables de entrada (los 8 más accesibles)
- 14Documentos oficiales — gratis
- 15Metodología, alcance y límites
- 16Preguntas frecuentes
- 17Sobre este documento
01Resumen ejecutivo
$2,164/m² contra $2,941/m² · 221 comparables
- Región 11 concentra 350 listados activos, el 4% del inventario en venta rastreado en Tulum.
- Su $/m² mediano ($2,164) está -26% por abajo de la mediana municipal ($2,941).
- El ticket central va de $162K a $406K (mediana $262K); los extremos: $22K – $4.8M.
- El producto dominante es de 2 recámaras (32% de los listados con dato).
- La mediana de días en mercado observados es de 60 días y el 2.6% del inventario bajó de precio en los últimos 30 días.
- El motor detecta 22 listados por debajo de su rango de valor justo — detalle en la sección de oportunidades.
02Contexto de mercado · datos oficiales
Marco macro del mercado — igual para toda la Riviera Maya, no específico de la zona: apreciación oficial de precios (SHF), demanda turística (aeropuertos y ocupación hotelera), financiamiento de vivienda y tipo de cambio. Fuentes de gobierno y bolsa, con fecha.
03Distribución de precios de lista
Sobre 360 precios de lista activos. Línea punteada: mediana $262K.
04Valor por m²: la zona frente a Tulum
Percentiles del $/m² (P10–P90; caja P25–P75; punto = mediana). Zona: 221 listados con superficie · Tulum: 6941.
05Precio vs superficie y banda de valor justo
221 listados con precio y superficie. Banda punteada: P25–P75 del $/m² de la zona (el rango que el motor considera «justo»). En verde, listados por debajo de la banda. Los ejes se recortan al percentil 92 para que la nube sea legible: 27 listados de precio o superficie extremos quedan fuera de cuadro (siguen contando en todas las estadísticas).
06Qué tan lejos del valor justo está cada precio
Distribución de los 205 listados de la zona que tienen valor justo calculable, según qué tanto se separa su precio de lista del centro de su propio rango AVM. 51% cae dentro de su rango de valor justo, 19% por debajo y 31% por arriba. Cada barra cuenta listados, no dinero.
07Mix por recámaras
Número de listados activos y precio mediano por número de recámaras (solo listados con dato).
08Segmentación por ticket
Participación del inventario activo por rango de precio de lista.
09Posición competitiva entre zonas
Mediana de $/m² por zona de Tulum con muestra honesta (≥8 comparables). La zona de este estudio, en azul.
10Renta vacacional en la zona
Tarifa mediana por noche (USD) de 24 rentas activas en Airbnb dentro de Región 11, por recámaras, al 2026-09-12. El ingreso anual estimado usa la ocupación del mercado Tulum (31%, AirROI) — direccional, antes de gastos operativos. Fuentes: airbnb.mx (tarifas con fechas explícitas, incluye fees) + AirROI (ocupación de mercado).
11Estacionalidad de la renta corta · 12 meses
Ocupación mensual del mercado de renta corta de Tulum, últimos 12 meses (fuente: AirROI, corte 2026-09-08). La banda dorada es el rango P25–P75 entre anuncios; la línea llena es la mediana. La línea verde punteada es la tarifa mediana por noche (eje derecho). Es dato de CIUDAD —entre 8,353 y 10,164 anuncios activos según el mes—, no de la zona: sirve para leer la estacionalidad, no para valuar una propiedad concreta.
12Oportunidades detectadas por el motor
| Listado | Zona / specs | Precio de lista | $/m² | Rango justo (AVM) | Δ vs centro |
|---|---|---|---|---|---|
| Oasis de lujo en la selva de Tulum | Región 11 · 2 rec · 147 m² | $203,579 | $1,385 | $235K–$380K | -34% |
| Casa de ensueño en Aldea Savia, Tulum 🌴✨ | Región 11 · 3 rec · 237 m² | $305,610 | $1,289 | $355K–$551K | -33% |
| Vive en el Paraíso de la Selva Maya | Región 11 · 2 rec · 141 m² | $200,302 | $1,421 | $225K–$365K | -32% |
| Vive el lujo en Aldea Savia, Tulum | Región 11 · 2 rec · 105 m² | $150,472 | $1,433 | $168K–$272K | -32% |
| Departamento en Venta en Tulum Centro | Región 11 · 2 rec · 96 m² | $149,941 | $1,562 | $178K–$255K | -31% |
| Casa lock-off con alberca y rooftop en Tulum | Región 11 · 4 rec · 300 m² | $405,841 | $1,353 | $474K–$687K | -30% |
Listados activos cuyo precio de lista cae por debajo del rango de valor justo de sus comparables de zona (AVM con 110 comparables activos de la zona). Suelo (lotes/terrenos) excluido: es otra clase de producto. Precios de lista, no de cierre — verifica siempre en sitio. No es asesoría de inversión.
13Comparables de entrada (los 8 más accesibles)
| Listado | Rec | m² | Precio | $/m² |
|---|---|---|---|---|
| Quintana Roo, Tulum, Tulum Centro, Tulum Centro, Quintan Realtor | 1 | 38 | $68,866 | $1,812 |
| Quintana Roo, Tulum, Tulum Centro, Tulum Centro, Quintan Realtor | 1 | 27 | $75,798 | $2,807 |
| Departamento en Venta en Pueblo Tulum Lamudi | 1 | 27 | $76,588 | $2,837 |
| Departamento en Venta en Pueblo Tulum Lamudi | 1 | 42 | $76,706 | $1,826 |
| Tulum, Tulum, Quintana Roo Realtor | 1 | 43 | $76,819 | $1,786 |
| Quintana Roo, Tulum, Tulum, Tulum, Quintana Roo Realtor | 1 | 27 | $76,853 | $2,846 |
| Quintana Roo, Tulum, Tulum Centro, Tulum Centro, Quintan Realtor | 1 | 43 | $76,971 | $1,790 |
| Departamento en Venta en Pueblo Tulum Lamudi | 1 | 40 | $81,440 | $2,036 |
14Documentos oficiales — gratis
Te regalamos los dos documentos que todo inversionista serio consulta antes de comprar en Tulum: el Plan de Desarrollo Urbano (PDU 2008) con usos de suelo, densidades y alturas permitidas, y el POET Cancún–Tulum (ordenamiento ecológico). En formato KML para abrir en Google Earth.
15Metodología, alcance y límites
Fuente y corte. Listados públicos de venta rastreados por el motor nocturno de DEDALO (corte 2026-09-12). Precios de lista en USD; no son precios de cierre.
Valor justo (AVM). Mediana de $/m² de los comparables activos de la misma zona, expresada SIEMPRE como rango (P25–P75) con nivel de confianza según el número de comparables. Metodología abierta en /metodologia.html.
Días en mercado y bajas de precio. Se publican desde este corte y se calculan con el historial propio del motor: días transcurridos desde que vimos el anuncio por primera vez, y porcentaje de listados de la zona con al menos una bajada de precio en los últimos 30 días. El rastreo arrancó en julio de 2026, así que la mediana de días está acotada por la ventana de observación y crecerá conforme se acumule historial: hoy es un piso, no el dato definitivo.
Lo que aún NO publicamos. Absorción a 30 días y tendencia a 90 días requieren más historial del que tenemos: se publicarán conforme se acumule — antes que inventar un número, preferimos decir «aún no».
Conflicto de interés, declarado. DEDALO es operado por un desarrollador local. Por eso todos los cálculos usan metodología abierta y los datos se muestran también cuando no favorecen a nadie.
16Preguntas frecuentes
¿Cuántas propiedades hay en venta en Región 11?
Hoy rastreamos 350 listados activos en Región 11, actualizados cada noche.
¿Cuál es el precio por m² en Región 11?
La mediana actual es $2,164 USD/m² (rango central $1,742–$2,798) sobre 221 comparables activos con superficie registrada.
¿Cómo calculan el valor justo?
Con la mediana de $/m² de los comparables activos de la misma zona, en rango y con nivel de confianza. Metodología abierta en /metodologia.html.
17Sobre este documento
Documento generado automáticamente por el motor DEDALO el 2026-09-12 a partir de 350 listados activos de Región 11 y 221 comparables con superficie registrada (confianza alta). Precios de lista en USD, no de cierre. DEDALO es operado por un desarrollador local: por eso la metodología es abierta y publicamos también los datos que no nos convienen. No es asesoría de inversión ni avalúo con validez legal.
¿Quieres este estudio aplicado a una propiedad concreta?
Pide el reporte de valuación: comparables reales de la zona, rango de valor justo y lectura del motor. Gratis y sin compromiso.
⊹ Ver los 350 listados en el mapa vivoaidedalo.com/zona/region-11